Cuándo es el mejor momento para comprar casa

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Tips para saber cuándo es el mejor momento para comprar casa o propiedad

A la hora de adquirir una vivienda, ya sea por inversión o para cambiar de residencia, es lógico preguntarse si ese es el mejor momento para comprar casa, u otra propiedad. Pensando en tu tranquilidad, hemos elaborado un artículo que puede ayudarte a tomar una decisión tan importante.

Algunos de los puntos que debes tener en cuenta cuando vayas a ralizar una adquisición inmobiliaria, son los siguientes:

1. Si estás convencido, no tardes demasiado

Si tienes las ideas claras, encontraste tu vivienda ideal y posees el capital suficiente, no te lo pienses mucho. El precio de la vivienda sigue aumentando. También es cierto que el mercado no es homogéneo. Los precios han subido sobre todo en las zonas céntricas o más relevantes de las grandes ciudades.

2. Nuevo, usado o sobre plano

¿Es más aconsejable comprar cuando la vivienda es nueva, vieja o cuando está sobre plano? Esta elección depende mucho de las preferencias de cada uno.

Algunas de las viviendas nuevas suelen tener mejor calidad, y suponen una buena inversión con rentabilidad a futuro.

Por otra parte, si en una colonia se están construyendo varios desarrollos inmobiliarios, cabe preguntarse: ¿se afectan o benefician los precios de los inmuebles existentes en el lugar? López Jones, indica que si el crecimiento va acorde a la infraestructura, sí. Esto ha sucedido en las colonias Roma y Condesa, donde las construcciones nuevas elevan el precio de la construcción vieja. Ello es debido a que el cliente, al no poder comprar algo nuevo, opta por una construcción vieja.

Sin embargo, si decides comprar sobre plano, en preventa, hay que tomar las debidas precauciones. Puede resultarte muy útil la lectura del artículo 6 puntos que debes saber antes de comprar en preventa.

3. ¿Hipoteca a tipo fijo o variable?

Un aspecto muy importante, y que puede parecer obvio, es calcular bien cuánto puedes pagar. La cantidad de dinero que se destina a la hipoteca nunca debería superar el 30%-40% de nuestros ingresos netos.

Ante una posible devaluación notoria del peso, Carlos López Jones opinaba que sí es buen momento para comprar una propiedad inmobiliaria. Este experto recomienda un préstamo a largo plazo, tasa fija y bajo enganche. Si el crédito no es a tasa fija, aconseja no comprar con la coyuntura actual.

López Jones, suponiendo el peor de los escenarios de una macro devaluación que llevara a 25 pesos por dólar el tipo de cambio, cree que provocaría que los bancos cerraran la llave del crédito. En ese caso, tardarían 10 años en reabrirla. Si eso fuese cierto, no podrás comprar una casa con ayuda de un crédito hasta dentro de 10 años. Por tanto, no esperes a que el peso se devalúe el peso a esos extremos. Actúa rápido y consigue todavía créditos con condiciones razonables y tasas que puedas afrontar.

Para explicarlo mejor, ofrece un ejemplo histórico, recordando que “después de tres devaluaciones entre 1976 y 1988, tuvimos que quitarle tres ceros a la moneda nacional. Si en 1976 te hubieras comprometido a pagar una mensualidad de 10,000 pesos, para 1988 tu mensualidad hubiera sido de ¡10.00 nuevos pesos! ¡Hubieras hecho el negocio de tu vida!”.

El crédito que López Jones recomienda es el que ofrezca:

  • el costo anual total (CAT) menor (el CAT incluye intereses, comisiones, pagos anuales, etc.),
  • un plazo de 15 a 20 años,
  • sin penalización por prepago a capital,
  • y lo más importante, una tasa fija durante la vida del crédito.

Si ocurre una macro devaluación, con un contrato a tasa y pago fijo, juntar la mensualidad significará menos esfuerzo al deudor que antes de la devaluación, Carlos López Jones.

Puedes ampliar información en esta Guía para comprar a crédito.

4. ¿Qué factores posibilitan que la propiedad sea vendida a mayor precio en el futuro?

¿Realmente es posible predecir el valor futuro de una propiedad o es un ejercicio de azar? Esta es una duda siempre latente cuando adquirimos un bien.

La plusvalía de una propiedad es, a grandes rasgos, cuánto gana en valor una propiedad con el paso del tiempo. Está determinada por unos factores predeterminados y por otros que son obra de la buena o mala suerte, como el terremoto de 1985. Una propiedad tendrá plusvalía si tiene servicios, oficinas, escuelas, hospitales, se encuentra en una colonia segura, está bien comunicada, etc. Por tanto, está claro que tu plusvalía depende de la zona donde compras, y de las circunstancias que la rodean. Por ejemplo, si sabes que en un futuro en la zona que quieres adquirir construirán una estación de metro, o un aeropuesto o cualquier servicio importante, esa será una gran inversión.

La rentabilidasd también depende de la plusvalía inicial con la que el comprador adquirió la vivienda. Por ejemplo, si adquiero mi vivienda con una plusvalía de $25,000 por metro cuadrado, en “x” años esa propiedad aumentará su valor según unos parámetros de tasación establecidos, pero no puede aumentar al libre albedrío, o a voluntad del comprador.

Una vez más, el experto Carlos López Jones explica que cuando ocurre una macro devaluación, el precio de la vivienda cae, porque también lo hace el crédito. En el caso de que ocurriera una macro devaluación, invertir en inmuebles sólo es recomendable con un crédito a largo plazo y tasa fija. Cómprala, espera la devaluación y dentro de 10 años estarás pagando muy poco, por algo que puede valer 20 veces más. Un departamento en la colonia del Valle en 1992 costaba $200,000 y hoy cuesta 4 millones, por ejemplo.

En cambio, si tienes dinero líquido, no lo inviertas en inmuebles ante la posibilidad de una macro devaluación. Mantente en dólares y cuando ocurra la macro devaluación, compra a precio de ganga lo que quieras, pero sólo si tienes dinero porque, de lo contrario, no habrá créditos.

¿Y qué ocurrirá ahora con el efecto Donald Trump?

Imagen de una reunión entre Donal Trump y Enrique Peñanieto, con la imagen de la bandera mexicana al fondo.Ante las continuas amenazas del republicano hacia México, todos los mexicanos nos preguntamos qué ocurrirá ahora con nuestras finanzas nacionales y personales. Siguiendo las recomendaciones de Forbes, debemos esperar a saber más, reflexionar más y no caer en la tentación del miedo o la depresión.

Pero sabemos que con la victoria de Trump, el panorama financiero puede cambiar, por lo cual, está bien que nos adelantemos a los acontecimientos. Si ya tienes prevista una compra en breve, sería aconsejable que tomes una decisión antes de que existan mayores fluctuaciones en el valor de cambio de dólares a pesos. Hoy el mercado se despertó un poco más esperanzador, y parece que la depreciación ha disminuido, situándose el dólar a 20.7 pesos.

¿Cuál será el “efecto Trump” en el sector inmobiliario mexicano?

Leonardo González –analista de Propiedades.com– pronosticó que Trump, magnate en el sector inmobiliario, va redefinir el sector de los bienes raíces. Atendiendo al análisis de Propiedades.com, la llegada de Trump a la presidencia de Estados Unidos impactará al sector inmobiliario en dos sentidos:

  • el primero es negativo para el sector de los espacios industriales,
  • el otro es positivo y beneficiaría a los bienes raíces, al convertirse en un refugio contra el tipo de cambio.

En dicho reporte se prevé un rezago en arrendamiento y desarrollo de espacios industriales. Lo bueno es que también que los bienes raíces sean un activo refugio. Es lo que ellos mismos llaman, el “refugio” del ladrillo. González ofrece además consejos enfrentar la depreciación del peso:

6 recomendaciones inmobiliarias ante el “efecto Trump”

  • 1) Si la depreciación continúa, vender una propiedad implicaría perder las ganancias de valor de los próximos meses, derivadas del tipo de cambio.
  • 2) Si una vivienda está tasada en pesos, sería conveniente fijar este precio en dólares. Así evitará la pérdida de valor, siempre que exista un posible mercado de compradores dispuestos a pagar este valor.
  • 3) Para los propietarios que tasan en dólares, se recomienda sustituir a los clientes potenciales por extranjeros. Esto aumenta su poder de compra en México, especialmente para el nicho turístico.
  • 4) Si está en marcha un proceso de negociación de compra-venta, una estrategia podría ser congelar el precio al tipo de cambio actual.
  • 5) No contratar una hipoteca en dólares.

Federico Sobrino Bracamontes también considera que no hay riesgo para alarmarse:

El sector inmobiliario está blindado, cuando hay volatilidad en las divisas los inversionistas se van hacia los inmuebles. Federico Sobrino Bracamontes.

Bienes raíces, un refugio contra la debilidad del peso

Imagen donde aparecen billetes de 1 dólar y de 100 pesosComo se ha comentado, la reciente elección de Donald Trump tendría un lado positivo para las ventas inmobiliarias. Esto se debe a que la tasación en dólares es una práctica en el sector que opera como mecanismo de cobertura de riesgo y evita la pérdida de riqueza ante un tipo de cambio debilitado.

El consejo para un inversor agresivo podría ser que, si compra por $2,500,000, debes poder alquilar por $10,000; si compras en $3,500,000 tendrás que alquilarlo en $15000. Pero si te cuesta $4,500,000 y alquilas por $10,000, ya no resulta muy rentable.

Los bienes raíces podrían convertirse en un activo refugio al que los inversionistas recurren cuando el escenario tiene un alto componente de incertidumbre y la volatilidad de los mercados incrementa el nivel de riesgo, Propiedades.com

Ahora es buen momento para un crédito hipotecario

2016 ha sido y es todavía un muy buen año para adquirir vivienda e incluso para rentar. Con las mejoras en el mercado inmobiliario, el número de préstamos hipotecarios fue creciendo.

Enrique Margain Pitman aseveró que sigue siendo un buen momento para tomar crédito y utilizarlo en cualquiera de los destinos viables. Algunos de ellos serían: comprar una casa, construir en un terreno, reparar la vivienda, cambiar el crédito de un banco a otro…

Ayer mismo, Margain Pitman resaltaba que aunque  aumentan las tasas de interés, en hipotecarios el incremento es marginal. Precisó que actualmente la tasa de crédito hipotecario promedio es de 9.28%, una de las más bajas en el mercado. La tasa ponderada actual de los siete principales bancos en producto de adquisición es de 9.28%. En diciembre del 2015 fue del 9.23%. Este ajuste bajo no repercute en el pago de los créditos, y esto mantiene es una amplia accesibilidad al crédito hipotecario.

Tanto el Director de Crédito Hipotecario de Scotiabank, como el director Hipotecario de Banamex, Ricardo García Conde, reiteraron su confianza hacia el futuro inmediato. Confirmaron que los incrementos en tasas serán marginales, nada desproporcionado que haga inaccesibles los créditos para la vivienda.

Tal como venimos citando en este post, existe un gran factor que brinda certidumbre: la tasa fija. Este experto lo compara y comenta sobre dicha tasa fija:

Es como si fuera un matrimonio de largo plazo en donde las condiciones son claras, transparentes y constantes para que todos conozcan las condiciones, Enrique Margain Pitman.

 

Conclusiones

  • Si estás convencido, no esperes más.
  • Decide antes de que el peso pudiera llegar a devaluarse en extremo.
  • Ahora es un buen momento para adquirir propiedad.
  • Opta por un préstamo a largo plazo, tasa fija y bajo enganche.
  • Una inversión inmobiliaria es un buen refugio económico a futuro.

Fuentes: Forbes, Obrasweb.com, Propiedades.com.

 


Notas al pie

** Carlos López Jones es asesor de la Asociación de Profesionales en Comercialización Inmobiliaria A.C. (APCI) y de empresas nacionales e internacionales.

** Enrique Margain Pitman, es presidente del Comité de Crédito Hipotecario de la Asociación de Bancos de México

.. ** Federico Sobrino Bracamontes, Consejero del Instituto de Administración de Inmuebles (IAI).

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